房產(chǎn)“售后返租”竟成非法吸收公眾存款 警惕落入非法集資陷阱

近年來，房地產(chǎn)市場銷售模式層出不窮。其中，“售后返租”因在一定程度上滿足了消費(fèi)者和投資者的不同需求受到熱捧。然而，隨著市場變化，“售后返租”模式的問題逐漸暴露，甚至涉嫌非法吸收公眾存款。

近日，永仁縣人民法院審結(jié)了一起非法吸收公眾存款罪案件。該案中，房地產(chǎn)公司以“售后返租”、入股分紅的方式，變相吸收公眾存款，涉案數(shù)額巨大，引起廣泛關(guān)注。

案情 變相吸收存款千余萬元

在2013年至2014年期間，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，楚雄某房地產(chǎn)公司不以真實(shí)銷售房產(chǎn)為目的，以轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)、到期退還保證金或以入股分紅為誘餌，通過員工推介、口口相傳等方式進(jìn)行宣傳，先后與數(shù)十名集資參與人簽訂《商鋪培育履行合同》《內(nèi)部入股分紅協(xié)議書》，變相吸收公眾存款1108.10萬元，數(shù)額巨大，其行為構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。

判決 房地產(chǎn)公司被罰款25萬元 負(fù)責(zé)人最高獲刑11年

法院經(jīng)審理后，判決被告單位楚雄某房地產(chǎn)公司犯非法吸收公眾存款罪，判處罰金25萬元。

該公司負(fù)責(zé)人、被告人謝某、羅某、劉某犯非法吸收公眾存款罪，決定執(zhí)行有期徒刑十一年、九年六個(gè)月、七年六個(gè)月，分別并處罰金45萬元、37萬元、30萬元。

責(zé)令被告單位楚雄某公司向各集資參與人退賠集資款。

本案經(jīng)上訴，二審維持原判。

釋法 “售后返租”存在法律風(fēng)險(xiǎn)

非法吸收公眾存款指行為人違反國家法律、法規(guī)的規(guī)定，在社會上以存款的形式公開吸收公眾資金的行為。廣義的非法吸收公眾存款包含兩種情況：行為人不具有吸收存款的主體資格而吸收公眾存款，破壞金融秩序;行為人具有吸收存款的主體資格，但其吸收公眾存款采用的方法違法。

《中華人民共和國刑法》中沒有關(guān)于“非法集資罪”的規(guī)定，集資詐騙和非法吸收公眾存款都是屬于非法集資的行為。

在“售后返租”模式中，開發(fā)商或其指定運(yùn)營公司與購房人之間存在兩個(gè)法律關(guān)系：一個(gè)是房屋買賣合同關(guān)系，另一個(gè)是租賃合同關(guān)系。然而，一些開發(fā)商或運(yùn)營公司利用購房人對資金的迫切需求，通過夸大租金收益、隱瞞投資風(fēng)險(xiǎn)等方式，誘導(dǎo)購房人購買并非自身需要的商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，他們還可能利用這些資金進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資，一旦資金鏈斷裂，購房人的權(quán)益將受到嚴(yán)重?fù)p害。

根據(jù)《中華人民共和國刑法》的規(guī)定，非法吸收公眾存款的行為人需承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。此外，開發(fā)商或其運(yùn)營公司的行為還可能涉及民事賠償責(zé)任。

《中華人民共和國刑法》第一百七十六條規(guī)定，非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金;數(shù)額巨大或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額特別巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。有前兩款行為，在提起公訴前積極退贓退賠，減少損害結(jié)果發(fā)生的，可從輕或減輕處罰。

最高人民法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，違反國家金融管理法律規(guī)定，向社會公眾(包括單位和個(gè)人)吸收資金的行為，同時(shí)具備下列條件的，除另有規(guī)定的外，應(yīng)認(rèn)定為刑法第一百七十六條規(guī)定的“非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款”：

未經(jīng)有關(guān)部門依法許可或借用合法經(jīng)營形式吸收資金;通過網(wǎng)絡(luò)、媒體、推介會、傳單、手機(jī)信息等途徑向社會公開宣傳;承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或給付回報(bào);向社會不特定對象吸收資金。未向社會公開宣傳，在親友或單位內(nèi)部針對特定對象吸收資金不屬非法吸收或變相吸收公眾存款。

該解釋第二條規(guī)定，實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：

不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的;以轉(zhuǎn)讓林權(quán)并代為管護(hù)等方式非法吸收資金的;以代種植(養(yǎng)殖)、租種植(養(yǎng)殖)、聯(lián)合種植(養(yǎng)殖)等方式非法吸收資金的;不具有銷售商品、提供服務(wù)的真實(shí)內(nèi)容或不以銷售商品、提供服務(wù)為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金的;不具有發(fā)行股票、債券的真實(shí)內(nèi)容，以虛假轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)售虛構(gòu)債券等方式非法吸收資金的;不具有募集基金的真實(shí)內(nèi)容，以假借境外基金、發(fā)售虛構(gòu)基金等方式非法吸收資金的;不具有銷售保險(xiǎn)的真實(shí)內(nèi)容，以假冒保險(xiǎn)公司、偽造保險(xiǎn)單據(jù)等方式非法吸收資金的;以網(wǎng)絡(luò)借貸、投資入股、虛擬幣交易等方式非法吸收資金的;以委托理財(cái)、融資租賃等方式非法吸收資金的;以提供“養(yǎng)老服務(wù)”、投資“養(yǎng)老項(xiàng)目”、銷售“老年產(chǎn)品”等方式非法吸收資金的;利用民間“會”“社”等組織非法吸收資金的;其他非法吸收資金的行為。

提醒 如何防范“售后返租”風(fēng)險(xiǎn)

增強(qiáng)法律意識：購房人在購買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定和風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目跟風(fēng)購買。

審慎決策：購房人在決定購買商業(yè)地產(chǎn)前，應(yīng)對開發(fā)商或其運(yùn)營公司的背景、資信等進(jìn)行深入了解，并充分評估自身的投資能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

了解合同條款：購房人在簽訂房屋買賣合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真閱讀合同條款，確保自身權(quán)益得到充分保障。

保持警惕：購房人應(yīng)保持對開發(fā)商或其運(yùn)營公司的警惕性，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)采取措施保護(hù)自身權(quán)益。

尋求法律幫助：如遇到開發(fā)商或其運(yùn)營公司涉嫌非法吸收公眾存款的情況，購房人應(yīng)積極向有關(guān)部門舉報(bào)，并通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

“售后返租”模式作為一種房地產(chǎn)銷售模式，在一定程度上滿足了市場多元化的需求。然而，在實(shí)踐中，開發(fā)商或其運(yùn)營公司的違規(guī)操作導(dǎo)致該模式存在嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。法官希望廣大購房人增強(qiáng)法律意識，審慎決策，了解合同條款，保持警惕并積極尋求法律幫助。

[此文來源：云南法制報(bào) 記者 閔以榮 通訊員 楊蕾，版權(quán)說明：以上文字及圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)和交流使用，不具有任何商業(yè)用途，其目的在于傳遞更多的信息，并不代表本平臺贊同其觀點(diǎn)。版權(quán)歸原作者所有，如涉版權(quán)或來源標(biāo)注有誤，請及時(shí)和我們?nèi)〉寐?lián)系，我們將迅速處理，謝謝!]